Barınma her bir bireyin veya ailenin en temel ihtiyaçlarından biridir ve olmazsa olmaz faktördür. Hepimiz bir ev sahibi olmak için yıllarca gece gündüz çalışmak durumundayız. Tabii ki istisnalar kaideyi bozmaz. Yüksek gelirli vatandaşlar için barınma sorun olmayabilir. Fakat ülke nüfusunun yaklaşık yüzde 45 kadarı kiracı pozisyonundadır.
Konut sorunu sadece bu iktidar döneminde değil, uzun yıllardan bu yana her hükümetin gündemi olmuştur ve sorunu çözmek için sürekli girişimler yapılmaktadır. Hükümet, ilk evim ilk işyerim ve yeni evim projeleri ile sorunun çözümüne adım atmıştı ama yaşadığımız büyük felaketten sonra projenin geleceği de belirsizdir. Çünkü öncelikle depremde yıkılan on binlerce bina için öncelik tanınmalıdır ve tanınmıştır. Deprem bölgesinde çadırlarda, konteynerde yaşayan binlerce aile konutlarına kavuşmalıdır. Bu durumda projelere müracaat eden vatandaşlarımızın da hakkı korunmalıdır.
Ülkemizde konut sahibi olmak sadece bugün için değil uzunca bir süreden bu yana özellikle dar ve sabit gelirli kesim için oldukça zordur ve hatta imkansızdır. Politika faizlerinin düşmeye başladığı yaklaşık 30 ayı aşkın bir süreden bu yana yükselen döviz kurları enflasyonu da beraberinde getirmiş, halkın alım gücü her geçen gün azalmış, hayat pahalılığı da yükselmiştir. Bunlara ilaveten yüksek enflasyondan nasibini alan inşaat malzemeleri ise konut maliyetlerinin yükselmesine sebep olarak konut satış fiyatlarını da astronomik şekilde yükseltmiştir.
Bankalar ise politika faizlerinin düşmesine rağmen tüketici, araç, ihtiyaç, konut, ticari kredi oranlarını aksine yükseltmiştir. Yani ucuz kredi imkanları ortadan kalkmış, konut satışlarına yansımamıştır. Ülke nüfusumuzun çok az oranlı kesimi kredi kullanmadan ev sahibi olma imkanına sahiptir. Geri kalan çoğunluk ise kredi kullanarak ev sahibi olma hesapları yapma; konut kredi faizleri olabildiğince yüksek olunca planları ortada kalmaktadır.
Konut sorununun çözüm yollarından bence en önemlisi ülkemizde kooperatifçiliğin uygulanmaya başlanmasıdır.1980li yıllarda merhum Turgut Özal dönemini hatırlayalım dönemde başlatılan kooperatifçilik özellikle dar ve sabit gelirli kesim için çözüm olmuştu. Kooperatiflerin kâr amacı olmadığı için maliyetler de düşük olduğundan düşük veya yüksek gelirli her vatandaş için ev sahibi olma imkânı sunulmuştu. Bugün için de aynı yöntem değerlendirilebilir.
Yukarıda bahsetmeye çalıştığım gibi konut fiyatlarındaki yükseliş devam ediyor.2022 yılında İstanbul’da ortalama konut fiyatı 1,6 milyon TL iken, bu yıl 3 milyon TL ye yükselmiştir. Hükümetin döviz darboğazını aşmak için yürürlüğe koyduğu yabancılara 400000 dolarlık gayrimenkul karşılığında vatandaşlık vermesi de konut fiyatlarının yükselmesinde etkili olmuştur ve daha da ötesi kendi vatandaşlarımızın hakkını yabancılar almıştır. Günümüzde kredi kullanarak ev sahibi olmak için aylık 40-70 bin TL civarında taksit ödemesi gerekmektedir. Kabaca bir hesapla ülkemizde bu kadar maaş alan çalışan sayısı nedir. Basit bir hesapla çalışan nüfusunun yarıya yakını asgari ücretle çalışmaktadır. Yani ev almak hayalden öte bir konudur.
T.C. Merkez bankası verilerine göre geçen yıl konut fiyatları 1,6 milyon TL olduğu dönemde yapılması gereken aylık ödeme tutarı 20-25 bin TL aralığında değişken idi. Ancak bu yıl konut fiyatları ile birlikte taksitler de iki katına yaklaştı hatta iki katını da aştı.
Kredi konusunda sıfır ev almak isteyenler biraz daha şanslı olabilir. Çünkü öncelikle devlet bankaları ikinci el konutlara kredi vermekten kaçınmaktadır. Doğal olarak risk almak istemedikleri, yaşanan deprem felaketi ve yazılı ve görsel basında izlediğimiz İstanbul depremi hakkında görüşler ikinci el konutlara kredi verilmemesinde rol oynamıştır. Özel bankalar ise ikinci el konutlara kredi verebilir ama bu kredinin tüketiciye maliyeti oldukça yüksek olmaktadır. Yapılan araştırmalar göstermiştir ki kredi ile konut alan vatandaş, bir ev parası kadar da faiz ödemek zorunda kalacaktır.
Tabloda 10 yıl vade öngörülmüştür.
Yukarıdaki tablo, detaylı olarak incelendiğinde en düşük faizli kredi veren devlet bankalarında bile en ucuz maliyetle ev ödenecek faiz ev fiyatının iki katını geçmektedir. Daha da ötesi özel bankalarda maliyet ev fiyatının 3-4 katına kadar yükselmektedir. Bu durumda nasıl ev alınabilir?
T.C. Merkez bankasının verilerine göre Ocak 2023 itibariyle ülkemizde bir konutun ortalama fiyatı 1 milyon 868 bin TL olarak verilmiştir. Ancak büyük kentlerde maliyetler farklılık gösterebilir. Örneğin İstanbul’da metrekare fiyatı 29 bin TL seviyesindedir. Yani 100 metrekarelik bir evin fiyatı 2,9 milyon TL civarındadır.
Hayat şartlarının zorluğunu göze alıp ev almayı denemek isteyen vatandaşlar faiz tablosu ile ilk zorluğu yaşamakta birçoğu da bu yüzden ev almaktan vazgeçmek durumunda kalmaktadır.
Son uygulamalara göre, ekspertiz değeri 1 milyon TL’nin altındaki evlerin yüzde 90’ı kadar kredi verilirken; ekspertiz değeri 1-2 milyon TL aralığındaki evlerin yüzde 60-70’i ve 2-5 milyon TL aralığında evlerin ise yüzde 50-60’si kadar kredi veriliyor deniyor. Ancak son çıkan uygulamaya göre ihtiyaç kredileri 70 bin, konut kredileri ise 250 bin TL ile sınırlandırılmış durumdadır. Yani konut bedelinin %10-15’i kadar kredi kullanılabilir.
Ekonomist
