Ülkemizde konut sorunu giderek barınma sorununa doğru evirilmeye başladı. Öyle ki satılık konutların yanında kiralar da astronomik rakamlara ulaşmış durumda. Enflasyon rakamlarının baz etkisi ve TÜİK in baz aldığı hesaplamalarda komik fiyatlar da olsa düşme eğilimine girdi ve ekonomi yetkililerinin açıklamalarına göre yıl sonuna kadar düşme eğilimi sürecek ve son olarak 5 eylülde açıklanan orta vadeli plana göre 2024 sonu enflasyon hedefi %41,5 olarak revize edildi.
Barınma sorununu çözmek için hükümet konut kredisi faizlerini düşürmek üzere öncelikle T.C. Ziraat bankasından başlamak üzere faiz indirimine gitti. Tabii ki amaç yaklaşık üç aydan bu yana azalmaya giden konut satışlarını arttırarak bir nebze olsun vatandaşların ev sahibi olmasına olanak sağlamaktır ve doğru bir yaklaşımdır.
Politika faizinin %50 ye kadar yükselmesi sonucunda doğal olarak artan piyasa faiz oranları en başta üretim işletmeleri olmak üzere her sektör için kredi kullanımı durma noktasına getirdi. Durum böyle olunca ülkemizde sanayi ürünleri üretimi ağustos ayına kadar geriledi ve ağustosta az da olsa artış gösterdi. Faizlerin yüksek olması konut ve araç satışlarının azalmasına sebep oldu. Bildiğiniz üzere bundan yaklaşık altı ay önce konut ve araba bazı zengin vatandaşlarımız için yatırım aracı olmuştu. Hükümetin aldığı önlemler sonucunda her iki sektörde de fiyat artışları yerine ucuzluk başlamasına rağmen satışlarda gözle görülür azalma meydana geldi.
Ülkemizde maalesef bir olumlu gelişme beraberinde fırsatçıların, tabiri caiz ise açgözlülerin işgüzarlıkları oluşmasına neden oluyor. Ziraat bankasının konu kredisi faizlerini düşürmesiyle birlikte neredeyse aynı gün emlak fiyatları etiketleri zamlı olarak yenilenmeye başladı. Ancak ticaret bakanlığımız da tabii ki olayı görerek bu tür haksız kazanç elde edenlere karşı mücadeleye başladı ve gereken ceza uygulamasına başladı. Örnek vermek gerekirse 16 eylülde fiyatı 7250000 TL olan bir emlak 2 gün sonra 9000000 TL ye çıktı ve fiyat %20 yükselmiş oldu. Bu fiyat artışına sebep olabilecek hiçbir sebep yokken %20 fiyat arttırmak hiçbir şekilde açıklanamaz ve bunu yapanlar aynen vergi yüzsüzlerinde olacağı gibi kamuoyuna açıklanmalıdır ve hatta para cezası ile kalınmadan meslekten men edilmelidir ki diğer sektör mensuplarına örnek olsun ve benzer haksız kazançların önü kapansın. Yazılı basında çıkan haberlere göre söz konusu işlemi yapan emlakçıya 100000 TL para cezası verilmiş. Bu rakam sadece bir dairenin farkınındın daha azdır ve kesinlikle yeterli değildir.
T.C. Ziraat bankasının konut kredi faizleri
*1-24 ay vade için yüzde 3,19
*25-36 ay için yüzde 2,299
*37-60 ay için 2,89
*61-120 ay vade için ise yüzde 2,79 oranında uygulanmaya başladı. Diğer bankalarda ise konut kredisi faiz oranlarında yüzde 3 ile yüzde 6,99 aralığında seyrediyor.
Politika faizlerinin %50, piyasa faizlerinin %60-65 lere ulaştığı bir ortamda ziraat bankası tarafından uygulanmaya başlayan düşük faizli konut kredisi oranları elbette olumlu bir gelişme olabilir ve imkânı olan vatandaşlarımız için konut almak kolaylaşacağı gibi inşaat sektöründe de ivme yukarı yönlü değişebilir.
İçinde bulunduğumuz ortamda konut kredisine ulaşmak kolay değil. Öncelikle alacağını evin fiyatına göre belli bir oranda peşinat ödemek zorundasınız. Bir örnek olarak bir vatandaş bir milyon TL kredi kullanmak istediğinde 3,5 milyon TL civarında geri ödeme planı çıkmaktadır. Yani aldığınız evin 2,5 katı kadar arayı bankaya ödemek zorunda kalıyorsunuz.
Doğal olarak koşullar böyle iken konut satışları azalma eğilimine girmiş, sektörde de durgunluk dönemi başlamıştır. Ancak politika faizleri ile enflasyon oranlarının aynı seviyeye gelmesi önümüzdeki ay veya aylarda politika faizlerinin düşme eğilimine gireceği ihtimalini yüksek kılmaktadır. Çünkü yüksek faizden sadece emlak ve otomobil sektörü değil diğer bütün sektörler olumsuz yönde etkilenmiştir. Yani imalat sanayisinin 5-6 aydan bu yana düşük seyretmesi, imalat PMI oranının %50 den düşük çıkması bu yüzdendir. Dolayısıyla faizlerin düşerek piyasanın canlanma zamanı gelmiştir ve işletmelerin faaliyetlerini sürdürebilmesi ekonomik açıdan son derece önemlidir.
Konut sorununun çözümü için en optimal çözüm, 1980 li yıllarda merhum Turgut Özal döneminde olduğu gibi kooperatifçiliğin devreye sokulmasıdır. Kâr amacı olmadığı için her türlü gelir grubundaki vatandaşlar için bir fırsat olabilir.
Bir diğer konu özellikle büyük kentlerimizde inşaat maliyetinin büyük bir bölümünü arsa bedeli oluşturmaktadır. Devlet arsa sorununu çözerek kooperatifleşmeyi gündeme getirmektir.
Sonuç olarak T.C ziraat bankası tarafından konut kredileri için yapılan faiz indirimi doğru bir karardır. Aynı uygulama diğer bankalar tarafından da uygulanmalıdır.
Yukarıdaki yazıyı 21 Eylül 2024 tarihinde yazmıştım. Ancak hemen ertesi günü 22 eylülde bankalar kredi faiz oranlarını güncellediler.
Bankalar, kısa vadeli mevduat faizlerine yüksek faiz vermeye devam ederken uzun vadeli mevduatlara verilen faiz oranlarında düşüş geldi. Öncelikle 6 ay veya bir yıl vadeli mevduatlar yüksek faiz verildiği için tasarrufçuların ilgisinin artmasına yol açmaktadır. Fakat 1 yılın üzerinde yatırılan mevduat faiz oranları %34-38 aralığına kadar azaldı.
Yukarıda oluşan mevduat kredi faizlerine paralel olarak bazı bankalar da uzun vadeli kredi oranlarını düşürmeye başladı. Uzun vadeli kredi faiz oranları özellikle 5-10 yıl vadeli hesaplar için %3,09 dan %2,79 a kadar geriledi.
13 Eylül haftasında sadece konut kredisinde değil taşıt ve kredi faizleri %55 den %43,78 e kadar azalmış oldu. Ticari kredi faizleri ise %66 dan %60 a düştü. İhtiyaç kredisi faiz oranları ise %71,65 den %73,65 e yükseldi.
Yukarıdaki bilgileri özetlemek gerekirse bu kadar az miktarda düşen faiz oranları çözüm olmayacaktır. Aşağıdaki banka bilgilerinden de anlaşılacağı üzere geri ödeme maliyeti son derece yüksektir ve birçok vatandaşımızın bu kredileri kullanması mümkün değildir. Ticari kredi faizlerinde 6 puanlık bir azalma da önemli değildir. Çünkü içinde bulunduğumuz ve her sektörün sıkıntılı olduğu bir dönemde neredeyse işletmelerin tümü hangi sektörden olursa olsun %60 kar elde edememektedir ve bu krediyi geri ödeyebilmeleri için bu oranın üzerinde kazanç sağlamaları gerekir ki bu da imkansızdır.
İşte bankaların 3 milyon TL konut kredilerinin geri ödeme miktarları;
AKBANK (İLK EVİM KONUT KREDİSİ)
Faiz Oranı: %3,02-Aylık Taksit: 93.223,87 TL-Toplam Ödeme: 11.216.484 TL
ING (KONUT KREDİSİ)
Faiz Oranı: %3,19-Aylık Taksit: 97.962,27 TL-Toplam Ödeme: 11.780.592 TL
GARANTİ BBVA (KONUT KREDİSİ)
Faiz Oranı: %3,06-Aylık Taksit: 94.334,27 TL-Toplam Ödeme: 11.349.672 TL
ZİRAAT BANKASI (KONUT KREDİSİ)
Faiz Oranı: %3,09-Aylık Taksit: 95.168,94 TL-Toplam Ödeme: 11.442.646 TL
VAKIFBANK (SIFIR KONUTLARA ÖZEL SâRI PANJUR KONUT KREDİSİ)
Faiz Oranı: %3,30-Aylık Taksit: 101.053,59 TL-Toplam Ödeme: 12.152.430 TL
DENİZBANK (MORTGAGE KREDİSİ)
Faiz Oranı: %4,21-Aylık Taksit: 127.202,33 TL-Toplam Ödeme: 15.286.238 TL
ŞEKERBANK (KONUT KREDİSİ)
Faiz Oranı: %5,89-Aylık Taksit: 176.884,12 TL-Toplam Ödeme: 21.250.654 TL-
HALKBANK
Faiz Oranı: %3,40-Aylık Taksit: 103.880 TL-Toplam Ödeme: 12.482.552 TL
Yukarıdaki faiz oranına göre geri ödeme planları irdelendiğinde görülüyor ki aldığınız evin 3-4 katı kadar faiz ödemek durumundasınız. Yani kullanımı oldukça zordur ve sorunun çözümü olarak görülemez.
ZAFER ÖZCİVAN
Ekonomist-Yazar
