Ülkemizde yaşadığımız 6 Şubat 2023 felaketinden sonra belirgin şekilde artan konut talebi devam ediyor. Sadece konut fiyatları değil kiralar da yükselme eğilimini sürdürmektedir. Artan enflasyon oranları nedeniyle yükselişini sürdüren konut fiyatları, diğer taraftan alım gücünün düşmesi, kredi faiz oranlarının yükselmesi nedeniyle sorun iyice derinleşmiştir. Öte yandan deprem bölgesinde uygulanan binlerce konut projesi nedeniyle işgücü bölgeye kaydığından özellikle büyük kentlerimizde işçilik maliyetleri kayda değer şekilde yükselmiştir.
Yaşadığımız depremden sonra öne çıkan ve ülkemizin her tarafına yayılan kentsel dönüşüm projeleri de konut açığının iyice artmasına neden olmuştur. Kentsel dönüşüm demişken her depremden sonra alınması gereken önlemler ve oluşabilecek depremler hakkında yazılı ve görsel basında 10-15 gün haber ve tartışma programlarından sonra olanlar, kayıplarımız, önlemler konuşulup tartışıldıktan sonra unutulmaktadır. Jeoloji bilim insanlarının sürekli yaptıkları uyarılar mutlaka dikkate alınmalı, hayati önem taşıyan projeler devlet tarafından faaliyete geçirilmelidir. Bundan bir süre önce TOKİ tarafından ilan edilen yarısı bizden kampanyası, yüksek enflasyon nedeniyle ödeme güçlüğü çeken vatandaşlar tarafından önemini kaybetmiştir. Dolayısıyla devletin yerel yönetimler vasıtasıyla konuya öncelik vermesi gerekir.
Bilindiği üzere 2016 yılına kadar inşaat yatırımlarına hız verilmişti ve ekonomik büyümeye olan katkısı büyüktü. Ancak bu büyüme geçici olduğundan ilerleyen yıllarda önemini kaybetti. Çünkü ekonomik büyümede en büyük etken sürdürülebilir üretim kaynaklarıdır.
Ülkemizde konut ihtiyacı sürekli olarak yükselmektedir. Arz ve talep kanununa göre gerek konut fiyatları gerek kiralar çoğalan talep nedeniyle artışını sürdürmektedir. Geçen yıl uygulamaya konulan ve maalesef uygulanmayan ve bir takım istenmeyen olaylara sebep olan maksimum %25 kira artış oranı bu yıl kaldırılmasıyla birlikte kiralar da normal olarak yeniden değerlendirmeye tabi tutulmuş ve TÜİK in açıkladığı enflasyon oranı baz alındığından fiyatların yükselmesine sebep olmuştur. Uygulamaya konulan TÜİK verilerinin baz alınması son derece doğrudur.
Bir diğer konu ise dar ve sabit gelirli vatandaşlarımız kiraların yüksek olması nedeniyle yaşadıkları olumsuzluklardır ve daha da ötesi bazı vatandaşlarımızın semt veya şehir değiştirdikleri, memleketlerine döndükleri bir gerçektir. Örneğin İstanbul’da en düşük kira semtine göre 20-25 bin TL civarındadır. Emekli veya asgari ücretlilerin maaşları sadece kira ödemesine bile yetmemektedir.
Konut açığının bir diğer sebebi de ülkemize gelen ve sayıları on milyonu aşan sığınmacılardır. Gelen sığınmacı ve göçmenler sadece konut sorunu değil ekonomik olarak da bize yük olduğu aşikardır. Bir takım tanınan haklar, sağlık ve eğitim giderleri, sosyal yardımlar ve en önemlisi fert başına düşen milli gelir açısından başlı başına bir sorundur. Bunların bir an önce ülkelerine gönderilmeleri elzemdir. Öte yandan Ortadoğu’daki gelişmeler nedeniyle tekrar bir göç dalgası ile karşılaşabilme olasılığı olabilir. Ancak bu kadar yabancıyı ekonomik olarak üslenmemiz mümkün değildir.
Kiraların yüksek olmasından etkilenebilen bir diğer kesim de memur ve öğrencilerdir. Büyük kentlere tayin edilen devlet memurları tayin istememekte, hatta büyük merkezlerdeki memurlar da Anadolu’ya tayinlerini istemektedir. Öğrenciler açısından ise durum çok daha vahimdir. Geçen yıl üniversitelerden ekonomik zorluklar nedeniyle kaydını sildiren öğrenciler olduğu bir gerçektir. Ülkemizin dört bir yanına yayılmış 213 tane üniversite olması büyük şehirlerde konut sorununa az da olsa çözüm katmıştır. Çünkü üniversite öğrencilerinin büyük bölümü bulundukları merkezde ailelerinin yanında eğitim görebilmektedir. Ancak üniversiteye yeni giren gençlerin yaklaşık dörtte biri il değiştirmek zorundadır ve barınma son derece yüksek bir maliyet olduğu için ailelerin büyük fedakârlık yapması zorunlu duruma gelmiştir. Yurt ücretleri ise neredeyse kira ücreti kadar yüksektir.
İçinde bulunduğumuz düğün sezonunun yan ısıra önümüzdeki süreçte devlet memuru ve diğer tayinler, üniversitelere yeni başlayacak öğrenciler de dikkate alındığında barınma ihtiyacının artacağı yani talep fazlası olacağı kesindir. Arz ve talep kanununa göre kira ve konut fiyatları yükselecektir. Gayrimenkul uzmanlarına göre konut talebi sayısı yukarıda yazmaya çalıştığım sebeplerden dolayı 600 bin ile 1 milyon civarındadır. Dolayısıyla bu aydan itibaren emlak piyasası canlanacaktır. Ayrıca ikinci konut alanlara getirilen vergi yükü bazı yatırımcıları da caydırmıştır.
İstatistiklere göre geçen yıl 565.435 evlilik,171,881 boşanma ve 35 bin yabancı konut talebi oluşmuştur. Ayrıca 450 bin öğrencinin de şehir değiştirdiğinden dolayı konut talebi olacağı aşikardır.
Bir diğer konu da özellikle çalışan bekar kimselerin ailelerinin yanından ayrılarak ayrı evde yaşama talepleridir. Erkek, kadın fark etmeksizin ayrı yaşamak moda haline gelmektedir.
Yukarıda saymaya çalıştığım geçerli sebeplerden dolayı fiyatlarda artış olacağı kesindir ama bir oran vermek zordur.
ZAFER ÖZCİVAN
Ekonomist-Yazar
